Je vraagt je waarschijnlijk af : “Is het anno 2025 nog wél mogelijk om een goed rendement te halen met een verhuurpand, zonder meteen een fortuin kwijt te zijn in Amsterdam of Rotterdam ?” Eerlijk ? Ja, absoluut – maar alleen als je durft te kijken naar de middelgrote steden. Daar waar de huizenprijzen nog een beetje ademen, en de huurvraag stilletjes blijft groeien.
Gemiddeld ligt het bruto rendement op residentieel vastgoed in Nederland ergens tussen de 4 % en 8 % per jaar, afhankelijk van locatie, onderhoud en financiering. Niet slecht, toch ? Maar het grote verschil zit ‘m in waar je investeert. In Amsterdam of Utrecht betaal je de hoofdprijs. In steden als Groningen of Tilburg kun je nog écht wat opbouwen. Wil je trouwens meer cijfers en achtergrond over rendementen, kijk gerust eens op https://direct-immo.org – handig om je berekeningen even te toetsen.
Waarom kiezen voor een middelgrote stad ?
In de grote steden is de rek er een beetje uit. De aankoopprijzen zijn torenhoog, regelgeving wordt steeds strenger (huurplafonds, energielabels, etc.), en de marges krimpen. In middelgrote steden is het plaatje vaak veel gezonder :
- Lagere aankoopprijs → minder financieringsdruk.
- Een stabiele vraag naar huurwoningen (studenten, starters, gezinnen).
- Meer kans op waardestijging omdat de stad nog in ontwikkeling is.
Dat maakt het spannend én realistisch tegelijk. Je hoeft geen vastgoedmiljonair te zijn om te beginnen, maar je moet wel slim kiezen.
Drie middelgrote steden waar ik persoonlijk in geloof
1. Groningen
Ik heb een zwak voor Groningen. Een levendige studentenstad, jong publiek, bruisende horeca, en – niet onbelangrijk – constante huurvraag. De prijzen zijn nog te behappen, en het rendement kan vlot richting de 5,5 % à 6 % bruto. Loop een middag door de binnenstad : fietsen overal, vernieuwde panden, kleine cafés… je voelt dat de stad leeft. Nadeel ? Soms wat oudere gebouwen met hoge onderhoudskosten, dus goed rekenen blijft belangrijk.
2. Almere
Almere is zo’n stad die altijd onderschat wordt. Modern, goed bereikbaar, en dicht bij de Randstad – maar zonder die krankzinnige prijzen. Steeds meer jonge gezinnen trekken ernaartoe, wat betekent : stabiele huurders, nieuwbouw, en minder leegstand. De stad groeit hard, en ik vind dat je daar nu nog tegen “redelijke” prijzen kunt instappen. Wel oppassen : door die groei komt er veel nieuw aanbod, en concurrentie tussen verhuurders neemt toe.
3. Tilburg
Tilburg is een verrassende speler. Industriële roots, maar met een jonge, creatieve vibe. De universiteit trekt studenten, de spoorverbinding is top, en de huurmarkt is de laatste jaren flink opgeleefd. Sommige buurten zijn nog wat rauw – maar net dáár liggen de kansen. Als je een goed onderhouden appartement in een opkomende wijk vindt, zit je goed voor de komende tien jaar. Persoonlijk vind ik Tilburg qua balans prijs/huur één van de meest interessante steden van het moment.
Vier dingen die ik altijd check voordat ik investeer
- Bevolkingsgroei – krimpstad ? Dan liever niet. Groei, vooral jonge bevolking, is goud waard.
- Bereikbaarheid – station, buslijnen, snelweg. Een goed verbonden stad verhuurt sneller, punt.
- Verhouding koopprijs / huurprijs – ik mik op minstens 4 à 5 % netto rendement. Alles daaronder voelt als te weinig risicovergoeding.
- Staat van het pand – klinkt saai, maar een dak of cv-installatie die eraan komt, kan je rendement in één klap wegvagen.
Valkuilen (die ik helaas bij anderen al vaak heb gezien)
- Te duur kopen “omdat het mooi is”. Emotie hoort niet thuis in vastgoed, cijfers wel.
- Vergeten regelgeving te checken – sommige gemeenten hanteren nu huurplafonds of strengere energie-eisen.
- Verhuurproblemen : te kleine doelgroep of verkeerde locatie binnen de stad. Eén straat verderop kan het verschil maken tussen 2 weken leegstand en 6 maanden.
- Geen buffer. Altijd minimaal 5 % van de aankoopprijs apart zetten voor onverwachte kosten. Altijd.
Hoe ik het zou aanpakken (en jij misschien ook)
Stap 1: kies drie steden die je aanspreken.
Stap 2: bekijk per stad huurprijzen, leegstand, bevolkingsgroei.
Stap 3: bereken rendementen op echte objecten (Funda is je beste vriend).
Stap 4: praat met lokale makelaars – zij weten vaak sneller waar iets vrijkomt dan jij.
Stap 5: koop niets dat je niet snapt. Simpel, maar cruciaal.
Dus… is het de moeite waard ?
Ja. Absoluut. Maar niet blindelings. De tijd van snel geld in vastgoed is voorbij, maar de tijd van slimme investeringen is nog maar net begonnen. Middelgrote steden bieden precies die balans tussen stabiliteit en groeipotentieel. En eerlijk ? Het voelt gewoon goed om in een stad te investeren waar nog leven, groei en toekomst in zit.
En als je de volgende keer door zo’n stad wandelt, stel je dan voor dat ergens achter die gevel jouw huurder de sleutel omdraait. Dat is pas een lekker gevoel, toch ?
