Dus ja, ik ben erin gedoken. Franchement, ik heb zelfs even op https://www.immobiliers-a-vendre.com zitten neuzen om prijsvergelijkingen te checken (want waarom moeilijk doen als je overal aanbod kunt vergelijken ?). En daarna werd het ineens duidelijk : er zijn een paar indicatoren die de pro’s altijd gebruiken, en die wij gewone stervelingen ook perfect kunnen toepassen.

1. De echte “locatie-score”: niet alleen de buurt, maar de micro-locatie

Iedereen roept altijd : “Locatie, locatie, locatie”… ja leuk, maar wat betekent dat nou écht ?
Ik vind persoonlijk dat de micro-locatie – letterlijk de plek van het huis in de straat – vaak meer zegt dan de wijknaam. Een woning op een hoek met vrij zicht voelt ruimer. Een huis tegenover een speeltuin kan gezellig lijken, maar om 16:00 uur… tsja, je hoort élke bal. Dat soort details zie je niet in een waarderapport, maar een makelaar voelt ze direct.
Vraag jezelf : “Hoe zou ik hier elke dag thuiskomen ?” Dat gevoel is soms meer waard dan 10 m² extra.

2. Vergelijkbare verkopen (de enige echte reality check)

Dit is de truc die zelfs de meest doorgewinterde taxateurs gebruiken : check recente verkopen in een straal van 300 tot 500 meter. Niet vraagprijzen, maar verkoopprijzen.
En kijk niet alleen naar oppervlak. Ik bedoel… twee huizen van 110 m² kunnen totaal andere waardes hebben als één ervan in 2019 volledig is gerenoveerd met vloerverwarming en de andere nog een keuken heeft waar de tijd sinds 1998 stil heeft gestaan.

• Let op woningen die binnen 10% van dezelfde woonoppervlakte vallen.
• Kijk naar bouwjaar en energielabel (E vs A kan zo 20.000–40.000 euro verschillen).
• Focus op objecten die binnen 6 maanden zijn verkocht – ouder dan dat voelt al snel “verouderd” qua marktwaarde.

3. De staat van onderhoud : de silent killer van woningwaarde

Misschien wel de grootste misser die mensen maken : ze zien alleen de looks. Maar een goede makelaar kijkt naar dingen die jij liever negeert. Dakpannen die “een tikje” verschoven liggen. Houtrot in kozijnen (ik blijf dat altijd meteen zien, waarom weet ik niet). Of zo’n cv-ketel die al 17 jaar dienstdoet en nog nét niet piept van vermoeidheid.
Als je eerlijk optelt wat onderhoud kost, zie je meteen hoe de waarde opschuift. Echt, een dakrenovatie van 12.000 euro tikt harder aan dan je denkt.

4. Energieprestaties : sinds 2022 belangrijker dan ooit

Ik was zelf verbaasd hoe sterk energielabels de prijs beïnvloeden. Huizen met label A of B worden sneller verkocht, soms zelfs met een hogere biedingsstrijd. Logisch ook : lagere maandlasten, beter comfort, en steeds meer kopers die verduurzaming gedoe vinden.
Vraag het jezelf : “Zou ik 300 euro per maand aan energiekosten willen besparen zonder verbouwstress ?” Dan snap je direct waarom dit een waarde-factor is.

5. De indeling : niet de grootte, maar hoe het voelt

Ik heb eens een appartement van 90 m² bezocht dat kleiner voelde dan een woning van 72 m². Geen grap. Waarom ? Slechte indeling : smalle gang, donkere hoekjes, oversized badkamer.
Een makelaar let altijd op :

• loopt de woning logisch ?
• is er voldoende lichtinval ?
• kun je ruimtes makkelijk anders indelen ?

Een slimme indeling kan duizenden euro’s waarde verhogen, omdat de woning simpelweg “klopt”.

6. De markttrend op het moment van waarderen

De fout die veel mensen maken : ze waarderen hun huis alsof de markt stil staat. Maar de markt beweegt soms sneller dan je koffiemachine op maandagochtend.
Check zaken zoals :

• Hoeveel woningen staan er nu te koop in jouw segment ?
• Hoe lang blijven ze gemiddeld op de markt ?
• Is er een stijgende of dalende trend in de vraagprijzen ?

Ik heb het al zo vaak gezien : iemand denkt dat zijn woning 470.000 waard is “omdat de buurman dat kreeg”. Maar als de rente stijgt en de vraag zakt, verschuift de echte waarde soms binnen een paar weken.

7. De “gevoelstest”: onderschat ‘m niet

Klinkt misschien een beetje soft, maar ik geloof erin. Makelaars noemen het vaak “de klik”. Als een huis warm aanvoelt, logisch in elkaar zit, en je binnen 10 seconden denkt : “Ja, dit is ‘m”… dan heeft dat invloed op wat een koper bereid is te betalen.
En eerlijk, hoe vaak heb jij een woning gezien waarvan je dacht : “Op papier perfect, maar toch… nee”?
Exact dat verschil kan 10.000 tot 30.000 euro schelen in biedingen.

Conclusie : een woning waarderen is geen gokwerk als je de juiste signalen ziet

Als je deze indicatoren combineert – micro-locatie, recente verkopen, onderhoud, energie, indeling, markttrend én dat beroemde buikgevoel – dan kun je verrassend nauwkeurig inschatten wat een woning écht waard is.
Misschien niet tot op de euro, maar wel genoeg om slimme beslissingen te nemen zonder jezelf later voor het hoofd te slaan.

En eerlijk… wie wil dat nou niet ?

“`html

Franchement, als ik tijdens een bezoek twijfel over een leiding of een vochtplek, check ik soms meteen een professionele site zoals https://plombier-depannage-bordeaux.fr, gewoon om te weten hoe groot een probleem ongeveer kan worden. Het geeft me altijd een beter gevoel voor wat ik wel of niet moet slikken in een onderhandeling. Misschien helpt dat jou ook.

1. Verkleurde muren of plafonds : het klassieke “oei”-signaal

Zie je zo’n lichtbruine kring op een muur, vooral rond de badkamer of keuken ? Dat is zelden een schoonheidsfoutje. Meestal betekent het : lek, soms al jaren oud. Ik vind het altijd zo’n “wat verstop je hier precies ?”-moment. Vraag jezelf even af : hoe erg is dit ? Komt het terug ? Hoe lang zit het er al ?

2. Een vreemde geur in de badkamer of keuken

Je kent die muffe geur misschien : een mix van nat karton en oude kelder. Als een badkamer zo ruikt, ondanks dat het raam openstaat, heb je vaak gedoe met afvoer of onvoldoende ventilatie. En nee, dat verdwijnt niet “vanzelf” na aankoop. Ik vind geur één van de eerlijkste signalen : een huis kan veel verbloemen, maar geur bijna nooit.

3. Lage waterdruk : klein symptoom, grote rekening

Een kraan die maar half wil meewerken… dat klinkt onschuldig. Maar lage waterdruk kan wijzen op dichtgeslibde leidingen, oude galvanische buizen of zelfs gedeeltelijke verstoppingen diep in het systeem. Vraag je af : hoe oud is deze installatie ? In woningen uit de jaren ’60–’80 zie je dit echt opvallend vaak.

4. Roest aan kranen, koppelingen of radiatoren

Roest betekent vocht. Vocht betekent problemen. Zo simpel is het meestal. Ik heb ooit een woning bezocht waar de radiatoren onderaan licht oranje waren. De makelaar zei : “Ach, gewoon wat ouderdom.” Ja hoor… drie maanden later bleek het een lekkende hoofdleiding. Wees kritisch. Ook bij kleine dingen.

5. Geluiden in de leidingen : tikken, bonken, rammelen

Hoor je dat typische “waterhammer”-geluid wanneer iemand de kraan dichtdraait ? Of een rare trilling ergens in de muur ? Dat wijst vaak op slecht bevestigde leidingen of drukproblemen. Niet direct dramatisch, maar het kan een dure reparatie worden als de leidingen moeilijk bereikbaar zijn.

6. Te warm of te koud water dat fluctueert

Water dat constant wisselt tussen warm en koud is niet alleen irritant – het wijst vaak op problemen met de mengkraan of de boiler. In oudere huizen is het soms gewoon slijtage, maar het kan evengoed betekenen dat de leidingen niet goed zijn aangesloten. Ik heb ooit letterlijk mijn hand verbrand door zo’n systeem. Geloof me : dat wil je niet in je nieuwe huis.

7. Verouderde materialen : vooral bij woningen van vóór 1990

Zie je metalen leidingen ? Oude koppelingen ? Geen isolatie rond warmwaterleidingen ? Dat betekent bijna altijd : renoveren. Niet per se onmiddellijk, maar wel binnen afzienbare tijd. Vraag de verkoper of makelaar gerust naar het bouwjaar van de installatie. Sommigen weten het niet – dat is op zich ook al een signaal.

8. Hardnekkige verstoppingen of traag weglopende afvoer

Test het. Echt. Laat water lopen in de douche, het bad, de gootsteen. Als het traag wegloopt, heb je ofwel kalk, of vet, of een structureel probleem in de leiding. Een verstopping kan 150 euro kosten. Een oude, half verzakte afvoerbuis ? Meer richting 1500–3000 euro. Grote verschil, klein testje.

Wat doe je als je twijfelt ?

Mijn advies : twijfel nooit in stilte. Vraag, check, test. Noteer alles wat je raar vindt en leg het voor aan een professional. Een grondige inspectie van de loodgieterij kost iets, maar bespaart je vaak een veelvoud. Zeker bij een aankoop.

Laatste tip : als je één terugkerend “licht alarm” hebt tijdens je bezoek… neem dat serieus. Die instinctieve twijfel heeft me al meer stress (en geld) bespaard dan eender welke technische handleiding.

Ik hoop dat je hiermee met meer zelfvertrouwen je volgende woningbezoek binnenstapt. En misschien – hopelijk – zonder natte verrassingen achter de muren.

Gemiddeld ligt het bruto rendement op residentieel vastgoed in Nederland ergens tussen de 4 % en 8 % per jaar, afhankelijk van locatie, onderhoud en financiering. Niet slecht, toch ? Maar het grote verschil zit ‘m in waar je investeert. In Amsterdam of Utrecht betaal je de hoofdprijs. In steden als Groningen of Tilburg kun je nog écht wat opbouwen. Wil je trouwens meer cijfers en achtergrond over rendementen, kijk gerust eens op https://direct-immo.org – handig om je berekeningen even te toetsen.

Waarom kiezen voor een middelgrote stad ?

In de grote steden is de rek er een beetje uit. De aankoopprijzen zijn torenhoog, regelgeving wordt steeds strenger (huurplafonds, energielabels, etc.), en de marges krimpen. In middelgrote steden is het plaatje vaak veel gezonder :

• Lagere aankoopprijs → minder financieringsdruk.
• Een stabiele vraag naar huurwoningen (studenten, starters, gezinnen).
• Meer kans op waardestijging omdat de stad nog in ontwikkeling is.

Dat maakt het spannend én realistisch tegelijk. Je hoeft geen vastgoedmiljonair te zijn om te beginnen, maar je moet wel slim kiezen.

Drie middelgrote steden waar ik persoonlijk in geloof

1. Groningen

Ik heb een zwak voor Groningen. Een levendige studentenstad, jong publiek, bruisende horeca, en – niet onbelangrijk – constante huurvraag. De prijzen zijn nog te behappen, en het rendement kan vlot richting de 5,5 % à 6 % bruto. Loop een middag door de binnenstad : fietsen overal, vernieuwde panden, kleine cafés… je voelt dat de stad leeft. Nadeel ? Soms wat oudere gebouwen met hoge onderhoudskosten, dus goed rekenen blijft belangrijk.

2. Almere

Almere is zo’n stad die altijd onderschat wordt. Modern, goed bereikbaar, en dicht bij de Randstad – maar zonder die krankzinnige prijzen. Steeds meer jonge gezinnen trekken ernaartoe, wat betekent : stabiele huurders, nieuwbouw, en minder leegstand. De stad groeit hard, en ik vind dat je daar nu nog tegen “redelijke” prijzen kunt instappen. Wel oppassen : door die groei komt er veel nieuw aanbod, en concurrentie tussen verhuurders neemt toe.

3. Tilburg

Tilburg is een verrassende speler. Industriële roots, maar met een jonge, creatieve vibe. De universiteit trekt studenten, de spoorverbinding is top, en de huurmarkt is de laatste jaren flink opgeleefd. Sommige buurten zijn nog wat rauw – maar net dáár liggen de kansen. Als je een goed onderhouden appartement in een opkomende wijk vindt, zit je goed voor de komende tien jaar. Persoonlijk vind ik Tilburg qua balans prijs/huur één van de meest interessante steden van het moment.

Vier dingen die ik altijd check voordat ik investeer

1. Bevolkingsgroei – krimpstad ? Dan liever niet. Groei, vooral jonge bevolking, is goud waard.
2. Bereikbaarheid – station, buslijnen, snelweg. Een goed verbonden stad verhuurt sneller, punt.
3. Verhouding koopprijs / huurprijs – ik mik op minstens 4 à 5 % netto rendement. Alles daaronder voelt als te weinig risicovergoeding.
4. Staat van het pand – klinkt saai, maar een dak of cv-installatie die eraan komt, kan je rendement in één klap wegvagen.

Valkuilen (die ik helaas bij anderen al vaak heb gezien)

• Te duur kopen “omdat het mooi is”. Emotie hoort niet thuis in vastgoed, cijfers wel.
• Vergeten regelgeving te checken – sommige gemeenten hanteren nu huurplafonds of strengere energie-eisen.
• Verhuurproblemen : te kleine doelgroep of verkeerde locatie binnen de stad. Eén straat verderop kan het verschil maken tussen 2 weken leegstand en 6 maanden.
• Geen buffer. Altijd minimaal 5 % van de aankoopprijs apart zetten voor onverwachte kosten. Altijd.

Hoe ik het zou aanpakken (en jij misschien ook)

Stap 1: kies drie steden die je aanspreken.
Stap 2: bekijk per stad huurprijzen, leegstand, bevolkingsgroei.
Stap 3: bereken rendementen op echte objecten (Funda is je beste vriend).
Stap 4: praat met lokale makelaars – zij weten vaak sneller waar iets vrijkomt dan jij.
Stap 5: koop niets dat je niet snapt. Simpel, maar cruciaal.

Dus… is het de moeite waard ?

Ja. Absoluut. Maar niet blindelings. De tijd van snel geld in vastgoed is voorbij, maar de tijd van slimme investeringen is nog maar net begonnen. Middelgrote steden bieden precies die balans tussen stabiliteit en groeipotentieel. En eerlijk ? Het voelt gewoon goed om in een stad te investeren waar nog leven, groei en toekomst in zit.

En als je de volgende keer door zo’n stad wandelt, stel je dan voor dat ergens achter die gevel jouw huurder de sleutel omdraait. Dat is pas een lekker gevoel, toch ?

Ik heb het zelf meegemaakt : dozen die ik tot diep in de nacht stond te vullen, de verhuiswagen die te klein bleek, en die paniek toen ik de sleutel van de nieuwe woning niet meteen vond. Als ik toen had geweten wat ik nu weet… Gelukkig bestaan er tegenwoordig superhandige diensten zoals https://demenagement-france-europe-monde.com waar je betrouwbare verhuizers kunt vinden voor elk type traject – of je nu binnen Nederland verhuist, naar Frankrijk of zelfs verder in Europa.

Stap 1: Begin vroeg, echt vroeg

De grootste fout die mensen maken ? Denken dat ze “nog tijd genoeg” hebben. Drie weken voor vertrek beginnen met inpakken lijkt haalbaar, maar geloof me : dat is het niet. Begin minstens zes tot acht weken op voorhand. Zo kun je rustig spullen sorteren : wat blijft, wat gaat weg, wat kan naar de kringloop.

En ja, het voelt goed om afscheid te nemen van oude spullen. Dat shirt dat je al vijf jaar niet hebt gedragen ? Weg ermee. Minder spullen = minder dozen = minder stress.

Stap 2: Maak een verhuisplanning (en houd je eraan)

Een lijstje klinkt saai, maar het is je redding. Noteer week per week wat er moet gebeuren : offertes opvragen, verhuisdozen kopen, energiecontracten opzeggen, adreswijzigingen doorgeven… Alles zwart op wit. Zo vergeet je niets en hou je controle.

Tip van mij : gebruik een fysieke checklist op de koelkast. Elke afgevinkte taak geeft een klein geluksmomentje. En dat heb je nodig, geloof me.

Stap 3: Slim inpakken is een kunst

Stop niet zomaar alles in dozen. Schrijf op elke doos wát erin zit én in welke kamer het moet. Zet zware spullen onderaan, lichte bovenaan. En gebruik kleren of handdoeken om breekbare dingen te beschermen. Gratis bescherming, minder plastic – win-win.

Pro tip : één doos met “essentials” voor de eerste nacht. Denk aan tandenborstels, oplader, pyjama, koffiemachine (ja, die hoort erbij). Niets vervelender dan om 23u in een zee van dozen naar je telefoonoplader te zoeken.

Stap 4: De verhuisdag zelf

De dag van de verhuizing is chaos, dat is normaal. Zet koffie klaar (veel koffie), trek makkelijke kleren aan en houd je hoofd koel. Spreek met vrienden of familie af wie wat doet : dozen dragen, kinderen bezighouden, eten halen.

En vergeet niet : als je met professionele verhuizers werkt, blijf dan aanwezig maar bemoei je niet te veel. Zij weten wat ze doen. Jij bewaakt het overzicht.

Stap 5: Na de verhuis – opnieuw ademen

De dozen staan, je bent moe, maar ook trots. Adem even. Je bent er. Het uitpakken kan stap voor stap. Begin met wat je dagelijks nodig hebt en geef jezelf tijd om te landen.

Persoonlijk vind ik het heerlijk om meteen één kamer helemaal klaar te maken – meestal de woonkamer. Dan voelt het huis meteen “echt”. Kaarsje aan, pizza bestellen, klaar.

In het kort

Een verhuizing zonder stress bestaat echt, als je het slim aanpakt. Begin vroeg, plan zorgvuldig, en durf hulp in te schakelen. Zoek je betrouwbare ondersteuning, kijk dan naar gespecialiseerde Europese verhuisdiensten met transparante prijzen en goede reviews.

Verhuizen is niet alleen dozen en sleutels. Het is een nieuw begin. En dat verdient een beetje rust, toch ?

Waarom mensen ervoor kiezen om eerst te kopen

Franchement, het is logisch. De huizenmarkt gaat snel, vooral in steden als Amsterdam, Utrecht of Haarlem. Als er eindelijk iets opduikt dat bij je past, wil je niet achteraan in de rij staan omdat je nog bezig bent met verkopen.
Bovendien geeft kopen vóór verkopen een gevoel van controle : je hoeft niet tijdelijk te huren, geen dozen tweemaal in te pakken, geen haast. En eerlijk, dat scheelt stress.

Maar… er zit natuurlijk een “maar” aan vast. Want als je je oude woning nog niet kwijt bent, heb je misschien twee hypotheken op je bord. En dat voelt anders dan een dubbele espresso – dat voel je in je portemonnee.

Het financiële risico : twee huizen, twee lasten

Stel : je koopt een nieuw huis van €450.000, terwijl je oude woning nog te koop staat. De bank wil zekerheid. Dus tenzij je flink wat spaargeld hebt, zul je een overbruggingskrediet nodig hebben.
Dat is een tijdelijke lening die de waarde van je huidige woning overbrugt tot die verkocht is. Klinkt handig, maar het is niet gratis. Denk aan rentepercentages van 4 tot 6% – en dat tikt aan als het langer duurt om te verkopen dan je dacht.

Wat ik vaak hoor ? Mensen onderschatten hoe lang hun woning te koop kan staan. “Binnen twee weken is ‘ie weg,” hoor je dan. Drie maanden later zit je nog steeds met twee hypotheken en slapeloze nachten. Dus : reken jezelf niet rijk.

De voordelen : timing en comfort

Toch, laten we eerlijk zijn : er zijn voordelen.
Je kunt rustig verhuizen, je hoeft geen tijdelijke woning te huren, je kunt je nieuwe plek opknappen zonder dozen overal. En als je woning in een populaire regio ligt – denk aan Delft, Leiden, of bepaalde delen van Rotterdam – is de kans groot dat je snel verkoopt. Dan weegt het gemak vaak op tegen het risico.

Een vriendin van mij deed het vorig jaar zo : ze kocht haar nieuwe appartement in Leiden voordat ze haar oude huis verkocht. Binnen drie weken had ze haar oude woning kwijt. Voor haar werkte het perfect.
Maar ze had ook geluk, timing én een goed makelaarskantoor achter zich. En dat maakt het verschil.

Wanneer het wel slim is om eerst te kopen

• Je hebt al een bod op je huidige woning (onder voorbehoud, maar het is concreet).
• Je hebt genoeg spaargeld om tijdelijk dubbele lasten te dragen.
• De markt in jouw buurt is “verkopersmarkt” – huizen vliegen er binnen dagen uit.
• Je koopt in een stabiele prijscategorie (geen extreem dure woning waar weinig vraag naar is).

Voldoe je aan die punten ? Dan is het zeker te overwegen. Zeker als je droomhuis voorbij komt en je weet dat wachten geen optie is.

Wanneer het beter is om eerst te verkopen

Ben je afhankelijk van de verkoopopbrengst om te kunnen kopen ? Dan is het bijna altijd veiliger om eerst te verkopen.
De markt is grillig, en niemand wil met een dubbele hypotheek blijven zitten “omdat het wel goed zou komen”.

Daarnaast kun je, zodra je je verkoop rond hebt, scherper onderhandelen bij aankoop. Je weet precies wat je budget is, en je komt betrouwbaarder over bij verkopers. Dat helpt echt in biedingsrondes, waar snelheid en zekerheid tellen.

Praktisch advies om risico’s te beperken

• Laat je woning al fotograferen en klaarzetten voor verkoop vóór je een bod doet op iets nieuws.
• Vraag je bank of hypotheekadviseur naar een voorwaardelijke financiering.
• Werk met een makelaar die ervaring heeft met dit soort transacties – timing is alles.
• En vooral : maak realistische scenario’s. Wat als je huis pas over 4 maanden verkocht wordt ?

Conclusie : een kwestie van timing (en gezond verstand)

Is kopen voordat je verkoopt een goed idee ? Soms wel, soms absoluut niet. Het hangt af van je financiële buffer, de markt, en hoeveel risico je kunt (en wilt) nemen.
Persoonlijk vind ik : als je stevig staat en de markt aan jouw kant is, waarom niet ? Maar als het kantje boord is… wacht liever. Een paar maanden geduld is goedkoper dan nachten piekeren over dubbele hypotheken.

Samengevat : kopen vóór verkopen kan slim zijn – maar alleen als je goed voorbereid bent. Doe het met kennis, met cijfers, en met de juiste mensen om je heen. Dat maakt het verschil tussen een slimme zet en een dure fout.