De Europese Binnenmarkt maakt het mogelijk: Elke burger van de
Europese Unie kan zich in elk ander land naar keuze binnen de Europese
Unie vestigen (en ook eigendom verwerven).

Hij heeft voor een langer verblijf dan drie maanden weliswaar nog steeds een verblijfsvergunning nodig, maar hierop heeft hij een
recht, overeenkomstig artikel 48 van het EG-verdrag en de verordening
vrije vestiging. De enige voorwaarde is, dat de EUburger
niet op kosten van het gastland mag teren, of anders geformuleerd,
de verhuislustige moet een ziektekostenverzekering hebben en
aan kunnen tonen dat hij zelf in zijn levensonderhoud kan voorzien,
zodat hij geen beroep doet op de bijstand in het gastland.

Het kopen van wooneigendom in een ander land van de Europese
Unie is in het Europese recht niet vastgelegd. Het EG-verdrag laat de
eigendomsverordening van de verschillende lidstaten buiten schot.

De aankoop van onroerend goed blijft daarmee een zaak van de
lidstaten en richt zich naar het nationale rechtssysteem van het
land, waar het stuk grond of de woning zich bevindt. Dit geldt zowel
voor de voorwaarden van de aankoop als ook voor de aan het eigendom
verbonden rechten en plichten.

In Duitsland mogen Europeanen – met uitzondering van rechtspersonen
( dit zijn bijvoorbeeld firma’s) – zonder enige vorm van vergunningenplicht
grondeigendom verwerven. De in Nederland zeer hoge grondprijzen
maken voor veel Nederlanders de koop van een huis in Duitsland
interessant. Maar waar moet een koper op letten? Zowel het verwerven
van een onroerend goed, de voorwaarden voor de aankoop en ook de aan de koop verbonden rechten en plichten, richten zich naar de wetten van Duitsland. Als koper van een onroerend goed in Duitsland wordt u daarom met een aantal onbekende feiten en voorschriften geconfronteerd.

Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het dus belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland.

Ten eerste moet hij weten, dat voor het verwerven van de eigendom het
afsluiten van twee overeenkomstenén de inschrijving in het „Grundbuch“
(kadaster) vereist zijn: als eerste wordt een „Kaufvertrag“ (koopovereenkomst) afgesloten, daarna moeten de partijen het erover eens zijn, dat de eigendom van het stuk grond op de koper moet overgaan, dit wordt in Duitsland „Auflassung“ genoemd. Tenslotte moet de wijziging ten aanzien van de eigendom in het „Grundbuch“ worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het„Grundbuch“ wordt de koper eigenaar.

Veel onroerend goed wordt te koop aangeboden door banken ter plaatse,
daarnaast zijn er natuurlijk ook vele „Immobilienmakler” (makelaars)
die in onroerend goed bemiddelen.

Ook wanneer u zelf geen gebruik maakt van een makelaar en bijvoorbeeld
in de krant zoekt, merkt u dat bij het zoeken naar een eigen huis
steeds vaker een makelaar in het spel is. Advertenties van particulieren
worden steeds zeldzamer.

De makelaar in onroerend goed

In Duitsland zijn ongeveer tussen 10.000 en 20.0000 makelaars werkzaam. De beroepsaanduiding „makelaar“ is in Duitsland niet wettelijk
beschermd. Om in Duitsland het beroep van makelaar te kunnen
uitoefenen heeft men, een eenvoudig te verkrijgen, toestemming van
de overheid nodig. De vakkennis speelt hierbij geen rol, want wettelijke
voorschriften bestaan niet. Alleen de beide vakverenigingen – „Ring
Deutscher Makler“ (kring van Duitse makelaars) en het „Verband Deutscher Makler“ (verbond van Duitse makelaars) – dringen aan op scholing van hun ongeveer 7.000 leden.

Wettelijke basis voor de makelaars in Duitsland is enerzijds de bedrijfstakverordening en anderzijds de makelaars- en „Bauträger“-verordening. De bovengenoemde vakverenigingen
hebben voor hun leden bovendien bindende concurrentie en
standsbepalingen opgesteld. Krijgt u toch problemen met een lid
van deze verenigingen, dan kunt u bij deze vereniging een klacht indienen.

Ring Deutscher Makler
Bundesverband
Littenstraße 10
10179 Berlijn
Tel.: 0049 – 30 2757260
Fax: 0049 – 30 27572649
Internet: www.rdm.de
E-mail: rdm@rdm.de

Verband Deutscher Makler
Riedemannweg 57
13627 Berlijn
Tel: 0049 – 30 38302528
Fax: 0049 – 30 38302529
Internet: www.vdm.de
E-mail: kontakt@vdm.de

De courtage van de makelaar

Anders dan in Nederland worden de huizen aangeboden zonder adresgegevens, omdat de Duitse makelaar middels een zogenaamde „Nachweis” moet aantonen dat hij aan de potentiële koper het huis heeft aangeboden.

Deze „Nachweis” heeft de makelaar nodig om, als de koop tot stand komt, zijn courtage in rekening te kunnen brengen. De makelaar zal u dan ook in vele gevallen verzoeken een formulier te ondertekenen waarin u verklaart dat de bemiddeling van het betreffende pand via de makelaar in kwestie is
gegaan.

Ook hier verschilt de situatie ten opzichte van Nederland, omdat de
makelaar in de meeste gevallen de koper (een deel van) de courtage in
rekening zal brengen. Deze is over het algemeen een stuk hoger dan in
Nederland. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de
regel maximaal 6% van de koopprijs. Daarover moet de klant ook
nog eens 16% BTW betalen. In principe is de hoogte van de courtage
voor de makelaar en de opdrachtgever vrij verhandelbaar, omdat deze,
afgezien van „Wohnungsvermittlung und der Wuchergrenze § 138 Bürgerliches Gesetzbuch”, geen maximering kent.

Of de koper of de verkoper de provisie moet betalen is nergens vastgelegd. Over het algemeen zal de koper deze provisie betalen. Het is
zelfs mogelijk dat de Duitse makelaar zowel de verkopende partij als
ook de kopende partij courtage in rekening brengt. Wel moet hij te
allen tijde kunnen aantonen dat de verkoop danwel koop via zijn bemiddeling tot stand gekomen is. De makelaar kan zijn provisie
slechts van de koper verlangen als aan de volgende, in het Burgerlijk
Wetboek vastgelegde voorwaarden, is voldaan:

• Er bestaat een makelaarsovereenkomst.
• De makelaar heeft opdrachten voor u uitgevoerd.
• U maakt van zijn aanbod gebruik en koopt uiteindelijk het onroerend goed.

Leiden de werkzaamheden van de makelaar niet tot het sluiten van een
koopcontract, dan kan hij de betaling van zijn uitgaven alleen maar
verlangen als dit ook vooraf is overeengekomen. Over het algemeen
worden makelaarsovereenkomsten schriftelijk vastgelegd. Ze kunnen
echter ook stilzwijgend tot stand komen, als de makelaar de belangstellende een object voorstelt en de belangstellende het onroerend goed daarna ook daadwerkelijk koopt.

Of het nu gaat om een nieuwbouw woning of een bestaande woning,
wooneigendom kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond
verworven worden. Een gebouw is altijd een belangrijk onderdeel van
een stuk grond. Wie een stuk grond koopt, verwerft daarmee automatisch
ook het zich daarop bevindende gebouw. Het stuk grond is derhalve altijd het onderwerp van de koopovereenkomst.

Overeenkomstig § 313 van het Duitse Burgerlijke Wetboek (BGB) is
voor iedere overeenkomst waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt een notariële akte vereist. Niet alleen de „Auflassung“, maar ook de koopovereenkomst zelf moet daarom notarieel
vastgelegd worden. Met andere woorden: de mondelinge overeenkomst
met de verkoper is juridisch niet bindend – anders dan in Nederland!

Voor Nederlandse kopers van een grondstuk geldt daarom: wie
zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te
dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.

5.1 De taken van de notaris

Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het „Grundbuch” te controleren. Hij moet zich op de hoogte stellen of en welke
belastingen en beperkingen op de grond rusten. Bovendien heeft de
notaris de plicht de contractanten voor de bekrachtiging alle teksten
van A tot Z voor te lezen. Zelfs als dan nog onduidelijkheden bestaan,
moet hij op alle vragen uitvoerig ingaan. Zijn goede raad is daarbij
volledig gratis. Hij krijgt – onafhankelijk van hoe lang de onderhandelingen
duren – steeds alleen het door de staat vastgestelde tarief.

Tot de verdere taken van de notaris behoren:

• Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke
  ordening van de gemeente over de grondverkoop, zodat deze
  een niet optie-verklaring afgeeft.
• Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag
  voor de overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling van deze
  belasting geeft de belastingdienst een verklaring van geen
  bezwaar af.
• Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
  Mocht alsnog blijken, dat uw notaris een zwart schaap is onder de juristen, dan hoeft u dat niet te accepteren.

Notarissen staan onder toezicht van Justitie. Men kan bij de arrondissementsrechtbank klachten indienen, als de notaris slordig werkt of zelfs als de verkoper wordt bevoordeeld door de notaris.

5.2 Notariële vastlegging van de koopovereenkomst

Met het afsluiten van de koopovereenkomst ontstaat een aanspraak
op eigendomsoverdracht. Om de notariskosten te beperken, verklaren
de partijen de tweede overeenkomst (de „Auflassung”) meestal al in de
koopovereenkomst. Beide overeenkomsten worden dus vaak gecombineerd in één notariële akte.

Is de notariële akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris
opgemaakt, dan kan men niet meer terug. Daarom zou u van de
mogelijkheid gebruik moeten maken om u, voor de definitieve ondertekening, een ontwerpcontract te laten overhandigen.
Daarin kunt u dan controleren of de prijs, de ligging, de inrichting, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken in overeenstemming kloppen. Bevat de ontwerp-akte ongerijmdheden of
onduidelijke regelingen, dan heeft u nog de tijd dit met de notaris te
regelen.

5.3 Inschrijving in het kadaster, het „Grundbuch”

Opmerking vooraf: Het Duitse„Grundbuch” is niet geheel vergelijkbaar
met het Nederlandse kadaster. De verschillen zijn echter voor de
inschrijving van de eigendom van een onroerend goed niet relevant.
Daarom wordt in deze brochure de Nederlandse term „kadaster”
gebruikt als vertaling voor „Grundbuch”.

De koper wordt echter pas eigenaar als de inschrijving in het kadaster
een feit is. Het kadaster is een openbaar register (opstelling, samenstelling, lijst, overzicht) en wordt in principe op het verantwoordelijke kantongerecht (kadaster) bijgehouden.

Het bevat alle voor het stuk grond belangrijke gegevens en de
notaris is daarom wettelijk verplicht, voor het bekrachtigen van de koopovereenkomst, zich over de inhoud te informeren.
De koper kan zich ook zelf van de inhoud in het „Grundbuch” op de hoogte stellen door een copie van het „Grundbuch” op te vragen. Dat recht heeft
iedereen, die een ‚gerechtvaardigde interesse‘ heeft, in ieder geval een
potentiële koper.

Via het kadaster resp. de betreffende bladzijde uit het „Grundbuch”
kan men bijvoorbeeld iets over de ligging en de grootte van het stuk
grond aan de weet komen, maar ook of er zogenaamde „Grundschulden”
en/of hypotheken op rusten.

De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd. Vaak
is de inschrijving van andere faktoren afhankelijk: zo dient eerst de
koopprijs bij de notaris in depot gestort worden, eventuele bestaande
hypotheken moeten worden afgelost en/of de gemeente moet
afzien van een wettelijke recht van eerste koop. Bovendien heeft het
kadaster tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd
kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een
schuldeiser van de verkoper de executie van het grondstuk trachten te
bewerkstelligen.

Voor de uiteindelijke inschrijving in het kadaster is bovendien nodig:

• Een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst. Deze
  wordt door de belastingdienst afgegeven na betaling van de
  overdrachtsbelasting.
• Een "geen-aanspraak-verklaring" van de gemeente of staat,
  waarin deze verklaart geen optie te hebben. Voor de aankoop van
  een stuk grond heeft u geen uitdrukkelijke vergunning van de
  staat nodig, wanneer u de nationaliteit van een van de lidstaten
  van de Europese Unie bezit.

Om zich er tegen te beschermen dat voor de inschrijving in het kadaster
een feit is en in de tussentijd de verkoper de eigendom aan een derde
overdraagt of een schuldeiser van de verkoper het grondstuk executeert,
kan de koper een aantekening betreffende de overeenstemming
tussen partijen tot eigendomsoverdracht in het kadaster laten inschrijven.

De verkoper zal hiermee in de koopovereenkomst instemmen.
De notaris zal de aanvraag tot inschrijving van de aantekening direct na
het opmaken van de notariële akte bij het kadastraal register indienen,
direct na de aanvraag zal de aantekening worden ingeschreven. Met
de inschrijving van de aantekening wordt de koper tegen verdere
inschrijvingen beschermd. Die zijn dan tegenover de koper zonder
gevolgen, zodat niemand meer in zijn nadeel het grondstuk kan executeren of vervreemden.

In Nederland wordt vaak een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst
opgenomen. Dit houdt in dat, indien de koper niet binnen een
bepaalde termijn de financiering zeker kan stellen, de koper kan afzien van de overeenkomst.

In Duitsland is een dergelijk beding niet gebruikelijk, omdat in de koopovereenkomst meestal ook de „Auflassung“ wordt overeengekomen,
een voorwaarde die echter niet werkzaam is als daar een andere
voorwaarde aan wordt verbonden.

Voor de situatie van een niet zekergestelde financiering komen partijen
om die reden meestal een ontbindende voorwaarde overeen. Deze
wordt normaal gesproken aan een bepaalde termijn verbonden, zodat
de koper die de financiering niet rond kan krijgen tot een bepaalde
datum de koopovereenkomst kan ontbinden. Ontbindt hij, wat overigens
niet door het verstrijken van de termijn gebeurt, maar alleen door
een overeenkomstige verklaring, dan wordt de koopovereenkomst
opgeheven.

Mocht de „Auflassung“ zijn overeengekomen, dan wordt deze eveneens opgeheven. Een eventuele inschrijving van een „Vormerkung“
(aantekening betreffende de overeenstemming tussen partijen
tot eigendomsoverdracht) kan op verzoek van de verkoper worden
doorgehaald. De kosten van de ontbinding en eventueel reeds gemaakte
kosten (notariskosten, kadasterkosten) zijn normaal gesproken voor
de koper.

In Nederland wordt vaak een zogeheten voorlopig koopcontract gesloten.
Daarin worden de rechten en plichten van de koper, de verkoopprijs
en andere modaliteiten vastgelegd.

Het voorlopige koopcontract is in Duitsland echter, anders dan in
Nederland, niet wettelijk bindend en verleent de betrokken partijen geen
enkele aanspraken. Zo kan bijvoorbeeld de verkoper niet van u verlangen,
dat u het huis nu ook daadwerkelijk koopt en betaalt. Het voorlopig
koopcontract maakt het de koper in Nederland mogelijk de financiering
en de andere modaliteiten nog een keer af te checken. Het is in Duitsland
niet gebruikelijk dat een voorlopig koopcontract wordt gesloten.

In het Nederlandse zakenrecht is het gebruikelijk een boeteclausule overeen te komen die nagekomen moet worden, indien bijvoorbeeld de
koper niet meewerkt aan de notariële verplichtingen of de koopprijs
niet betaald of wanneer de verkoper de eigendom niet overdraagt.

Een dergelijke clausule kent de Duitse notaris-wereld niet. Zo’n clausule
is juridisch een groot probleem. Wanneer de notaris een veelvuldig
gehanteerde model koopovereenkomst gebruikt, worden diens bepalingen
in de rechtspraak deels als algemene voorwaarde gezien. Met name in algemene voorwaarden worden globale schadevergoedingsbedragen
en contractboetes vaak niet als geldige voorwaarden erkend.

De notarissen nemen daarom dergelijke voorwaarden niet op.
Mocht in het individuele geval behoefte bestaan aan een dergelijke
regeling, is het de koper aan te raden dit te bespreken met zijn
advocaat of notaris. Daar het echter meestal de koper is die benadeeld
wordt door boeteclausules zou het voor de Nederlandse koper van het
grondstuk van voordeel kunnen zijn, wanneer geen boeteclausule wordt
overeengekomen.

Bij de aankoop van grond ontstaan in elk geval kosten voor de notaris,
inschrijving in het kadaster en overdrachtsbelasting.

De kosten voor de notaris zijn afhankelijk van de waarde van het object
en van hetgeen de notaris concreet voor de partijen dient te doen. Voor
het opmaken van de koopakte ontvangt de notaris twee vergoedingen.
Wordt de „Auflassung“ in een aparte akte vastgelegd, ontstaat een extra
halve vergoeding. Daarnaast kunnen vergoedingen ontstaan, indien de
notaris het inschrijven een akte voor„Grundschulden“ of hypotheken
moet verzorgen. De vergoedingsstruktuur is degressief, d.w.z. de
stijging is niet gelijk aan de stijging van de waarde van het grondstuk.

De kosten voor de inschrijving in het kadaster bedragen in de regel een
éénmalige vergoeding afhankelijk van de waarde van het onroerende
goed. Bij het inschrijven of overdragen van hypotheken kunnen overige
vergoedingen van gelijke hoogte erbij komen.

Globaal kan men uitgaan van ongeveer 1 tot 2% van de koopprijs aan
notaris- en kadaster- kosten.

De overdrachtsbelasting, „Grunderwerbsteuer“

De overdrachtsbelasting, „Grunderwerbsteuer“, bedraagt op dit
moment 3,5% en moet aan de belastingdienst worden voldaan.
De koper en verkoper zijn samen belastingplichtig, maar het is de
gewoonte dat de koper deze overdrachtsbelasting geheel betaalt.

Het betalen van de overdrachtsbelasting bij grondaankoop is ook van belang ten aanzien van de overschrijving van het eigendom in het „Grundbuch”. Deze overschrijving wordt op het kadaster namelijk pas uitgevoerd als de belastingdienst bevestigt, dat de belasting is betaald.

Wanneer u bij het huis en het grondstuk ook (een deel van) de inventaris
overneemt, kunt u op de „Grunderwerbsteuer“ besparen. „Differenzieren“
is hier het kernwoord. Wanneer in de koopovereenkomst gedifferencieert
wordt tussen betalingen voor het grondstuk/gebouw en de betalingen
voor de overgenomen inventaris (bijvoorbeeld: inbouwkeuken,
inbouwkasten etc.) hoeft over de overgenomen inventaris geen
„Grunderwerbsteuer“ worden betaald.

Voorbeeld: Wordt in de koopovereenkomst een totaalprijs opgenomen, bijvoorbeeld 250.000 € (inclusief 20.000 € voor de inbouwkeuken), dan moet over de totaalprijs van 250.000 € „Grunderwerbsteuer“ worden betaald.

Wordt in de koopovereenkomst onderscheid gemaakt: 230.000 € voor het grondstuk en gebouw en 20.000 € voor de inbouwkeuken, dan hoeft slechts over 230.000 € 3,5% „Grunderwerbsteuer“ te worden betaald.

Tegenwoordig wordt de verkoop van woningen over het algemeen
tegen vaste prijzen uitgevoerd. Is de verkoopprijs overeengekomen, dan
moet de koper zich toch vergewissen van het feit of niet ergens in het
contract een regeling is opgenomen die een latere aanpassing van de
verkoopprijs mogelijk maakt. In een dergelijk geval zou de aanpassings-mogelijkheid zodanig moeten zijn, dat het voor de koper overzichtelijk
blijft. Uw bezwaren tegen bepaalde contractuele bepalingen moet u op
z’n laatst vóór het ondertekenen van het contract kenbaar maken.

Veranderingen van het koopcontract achteraf zorgen voor aanzienlijke extra kosten. De betalingstermijn resp. de termijnen voor afbetalingen worden in het koopcontract genoemd. Om het overzichtelijk te houden richten deze termijnen zich naar een, in de zogenaamde „Bauträger”- verordening opgenomen schema.

„Bauträger” zijn firma’s die woningen bouwen en dit op eigen risico en in
eigen beheer doen. Deze woningen worden meestal sleutelklaar en ‘vrij
op naam’ opgeleverd en verkocht.

De bovengenoemde verordening is uitgevaardigd ter bescherming van
de koper die een woning van een„Bauträger” heeft gekocht. Deze
schrijft voor dat vóór de uiteindelijke oplevering van de woning alleen termijnbepalingen mogen worden gedaan, die overeenkomen met het
voortschrijden van de bouw. Vóór de voorlopige wijziging in het kadastraal
register mogen geen betalingen worden verlangd.

Belangrijk: De regelingen die in de „Bauträger”-verordening zijn opgenomen gelden niet als men van een particulier koopt. Komt u daarom
met uw notaris overeen, dat u ook in een dergelijk geval geen termijnbetalingen zult doen, voordat de voorlopige wijziging in het kadastraal register is geschied.

De grondbelasting moet door huiseigenaren per kwartaal worden voldaan.
De hoogte van deze belasting wordt per jaar vastgesteld aan de hand van de volgende gegevens:

• De eenheidswaarde: deze wordt per woning/grondstuk door de
  belastingdienst vastgesteld. De waarde bedraagt afhankelijk van
  de aard van het grondstuk tussen de 15 en 40% van de marktwaarde.
• De belastingrichtschaal: deze schaal bedraagt afhankelijk van
  het stuk grond voor 1-familiehuis van 0 tot 37.500 €, 1 eenheids-waarde: 2,6 promille, 1-familiehuis vanaf 37.500 €, 1 eenheids-waarde: 3,5 promille, 2-familiehuis: 3,1 promille.
• Het heffingspercentage: het door de betreffende gemeente vastgestelde heffingspercentage varieert tussen de 150 en 400%.

De jaarlijkse grondbelasting wordt aan de hand van deze gegevens
berekend door de eenheidswaarde en de belastingrichtschaal en het heffingspercentage met elkaar te vermenigvuldigen.

Rekenvoorbeeld:
De grondbelasting voor een „Zweifamilienhaus“ laat zich als volgt
berekenen:

Eenheidswaarde bv. 50.000 €, belastingrichtschaal 0,35% en heffingspercentage bv. 310%:

50.000 € x 0,35% x 310% = 542,50 €

De grondbelasting bedraagt in dit rekenvoorbeeld 542,50 € per jaar.

Vrijwaringstermijn

Overeenkomstig de uitspraak van het hoogste federale gerechtshof in
de Bondsrepubliek Duitsland is de verkoper van een te bouwen of net
nieuw gebouwde woning tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor
gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele
gebreken worden opgelost.

Een beperking van deze zogenaamde vrijwaringstermijn door het opnemen van de clausule ‘de vrijwaring richt zich naar de aanbestedings-verordening voor de bouw’ in het koopcontract, wat betekent, dat er
slechts een vrijwaringstermijn van twee jaar geldt, is daarmee overeenkomstig de Duitse wetgeving in tegenspraak met de zogenaamde
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)-wet en dus ongeldig.

De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de
oplevering van een huis en niet op het tijdstip waarop het koopcontract
is gesloten.

Belangrijk: De aanspraken wegens gebleken gebreken die u tegenover de verkoper van de verworven zaak hebt, moeten binnen de termijn geldend worden gemaakt, anders verjaren ze. Welke aanspraken
u in het bijzonder kunt maken, leest u in de volgende paragraaf.

Vrijwaringsrechten

In principe heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de
volgende vrijwaringsrechten:

• Aanspraak op reparatie
• Aanspraak op prijsverlaging of schadevergoeding
• Aanspraak op annulering
  (waarbij het koopcontract dus wordt opgezegd)
• Aanspraak op een voorschot voor het verhelpen van gebreken, als
  de verkoper zijn plichten in deze niet binnen een redelijke termijn
  nakomt.

Het doen gelden en uitvoeren van wettige aanspraken wegens gebreken
aan de bouw is erg ingewikkeld. Zo bijvoorbeeld ook de vraag naar
het ‚hoe en waarom‘ van het onderbreken van de vrijwaringstermijn. Bij
het optreden van zwaarwegende gebreken aan het huis is het daarom
verstandig een vakkundig advocaat in te schakelen.

Uitsluiting van vrijwaring

Koopt u een woning van een eerste eigenaar, dus een bestaande
woning, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien hetgeen
wettelijk is toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de bovengenoemde
rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden.

Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom dringend noodzakelijk en aan te bevelen.

Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen,
dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringsaanspraken. Dit is echter zelden het geval, alleen al daarom, omdat nauwelijks kan worden aangetoond, dat een gebrek al voor de koop bekend was maar expres verzwegen is.

Voor velen is het bouwen of het kopen van een huis de grootste
investering van hun leven. Slechts weinigen zijn in staat het vereiste
bedrag voor de eigen vier muren geheel van eigen spaargeld te
betalen. De markt voor bouwfinanciering biedt een bijna onoverzichtelijke
hoeveelheid van verschillende financieringsmogelijkheden aan om dergelijke financiële gaten te dichten.

Vooral banken en spaarbanken, hypotheekbanken, bouwspaarbanken
en levensverzekeringsmaat-schappijen stellen financiële middelen
voor dat doel ter beschikking.
Anderzijds – en men moet deze mogelijkheid niet ongebruikt laten –
bieden enkele werkgevers, werkgeversleningen tegen een gunstige
rente aan. Maar ook vadertje staat resp. de afzonderlijke deelstaten bieden onder bepaalde individuele voorwaarden leningen tegen bijzonder
gunstige condities aan.

Inlichtingen over de premiestelsels voor eigen woningen kunt u inwinnen
in Niedersachsen bij de afzonderlijke districtsbesturen en in Nordrhein- Westfalen bij de gemeentelijke en de stedelijke overheden.

Eind 2000 was de situatie zo dat vrijwel alle Nederlandse Hypotheek-verstrekkers niet bereid waren om particulier onroerend goed in Duitsland
te financieren, omdat de Duitse zekerheden op onroerende goederen
onbekend zijn. Daarbij komt dat de Duitse wet meer variaties op de
zekerheden kent dan de Nederlandse wet, zoals bij voorbeeld de
„Grundschuld“. De „Grundschuld” verschilt van de hypotheek in dit
opzicht dat de „Grundschuld” al in werking kan treden zonder dat eerst
een vordering vereist is. De „Grundschuld” kan derhalve ook na volledige
terugbetaling van de lening blijven bestaan en kan dan ook anders
worden aangewend.

Het is daarom aan te bevelen een goed advies in te winnen om zo een
optimale financiering en zekerheid te verkrijgen. Advies kan ingewonnen
worden bij de notaris, die niet alleen de belangen van de koper in het oog
mag houden omdat hij onafhankelijk tussen de koper en verkoper staat.

De Duitse banken zijn daarentegen in veel gevallen wel bereid onroerend
goed in Nederland te financieren. In het verleden werden de meeste
Duitse financieringen tot maximaal 80% van de koopprijs verstrekt.
Vandaag de dag is het steeds vaker mogelijk om ook 100% van de
koopprijs te financieren. Bij wijze van uitzondering is het ook
mogelijk om zelfs de „Nebenkosten”, d.w.z. kosten koper mee te financieren, wel dient de koper dan over een goed inkomen en voldoende
zekerheden te beschikken.

Omdat de aanvraag van een Duitse financiering en de verdere afwikkeling
daarvan veel meer tijd vergt dan in Nederland, is het raadzaam hier
rekening mee te houden als een afspraak bij de notaris wordt gemaakt.

Praktische afwikkeling van de financiering

Bij vele hypotheekverstrekkers zal de kopende partij gevraagd worden
een zogeheten „Selbstauskunft” in te vullen. Dit is een verklaring waarin
de kopende partij wordt verzocht zijn persoonlijk financiële situatie
weer te geven. Dat wil zeggen dat informatie moet worden verstrekt
omtrent bestaande hypotheken, leningen en andere verplichtingen
en het eigen vermogen waarover men kan beschikken. Daarnaast dient men algemene informatie te overleggen zoals kopieën van het paspoort, van recente loonstrookjes en diverse stukken die betrekking hebben op het onderpand.

Bij de meeste Duitse hypotheekvormen is er sprake van een deel „Tilgung”
oftewel een aflossingsbestanddeel. Voor een Nederlands belasting-plichtige is dit in vele gevallen niet van voordeel omdat hiermee ieder jaar
het belastingvoordeel afneemt. Bij hypotheekvormen zoals bijvoorbeeld
een levenhypotheek of een beleggershypotheek met daaraan verbonden
een aflossingsvrije hypotheek heeft men niet met deze nadelige
gevolgen te maken.

Een ander groot verschil met een Nederlandse financiering is de
manier waarop de waarde van het onroerend goed wordt vastgesteld.

In Nederland wordt daarvoor een makelaar verzocht een taxatierapport
op te maken, terwijl in Duitsland in de meeste gevallen de waarde
wordt vastgesteld door de hypotheekverstrekker zelf.

Dat wil zeggen dat, aan de hand van bouwtekeningen, foto’s van het
pand en andere aanvullende informatie, door de hypotheekverstrekker
een berekening wordt gemaakt om tot een uiteindelijke waardebepaling
te komen. In vele gevallen is het zelfs zo dat een medewerker van de bank het betreffende pand gaat bezichtigen.

Dit is een van de redenen waarom veel banken die hypotheken verstrekken een regionaal principe hanteren. Veel potentiële kopers ontbreekt het de ervaring en kennis om de voor hen meest optimale bouwfinanciering samen te stellen. Ook bestaat de mogelijkheid om zich te informeren over de bouwfinancieringsmogelijkheden in Duitsland bij de vele consumentenwinkels „Beratungsstellen” van de Verbraucher-
Zentralen.

Bij welke Beratungsstellen u terecht kunt voor de bouwfinancierings-adviezen kunt u vragen bij de EUREGIO Grensoverschrijdende Consumentenadvisering.

Nederlandse inkomstenbelasting voor „buitenlanders”

Natuurlijke personen die niet in Nederland wonen, bijvoorbeeld in
Duitsland, maar wel binnenlands Nederlands inkomen genieten, zijn
in Nederland buitenlandse belastingplichtig over het binnenlandse inkomen.

De Nederlandse fiscus belast de hierna vermelde inkomensbestanddelen,
tenzij Nederland een belastingverdrag heeft gesloten, waarin is bepaald dat het woonland mag heffen.

A - Het inkomen uit werk en woning (box I),
dit is het gezamenlijke bedrag van:

• De belastbare winst uit Nederlandse onderneming.
• Het belastbaar loon voor in Nederland verricht werk.
• Het belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden in
  Nederland.
• De belastbare periodieke uitkeringen en verstrekkingen.
• De rechten op Nederlandse publiekrechtelijke periodieke
  uitkeringen en verstrekkingen.
• De belastbare inkomsten uit een eigen woning in Nederland.
• Negatieve uitgaven voor inkomensvoorzieningen.
  
  verminderd met:
  
• De uitgaven voor inkomensvoorzieningen.
• De uitgaven voor kinderopvang.
  
  verminderd met:
  
• Eventueel te verrekenen verliezen uit werk en woning.

B - Het inkomen uit aanmerkelijk belang in een in Nederland gevestigde vennootschap.

C - Het belastbare inkomen uit sparen en beleggen in Nederland
(box III)

Het voordeel dat een belastingplichtige geniet uit sparen en beleggen in
Nederland, wordt gesteld op 4% van de gemiddelde rendementsgrondslag
per begin en einde van het kalenderjaar.

De rendementsgrondslag bestaat uit:

• In Nederland gelegen onroerende zaken.
• Rechten die op in Nederland gelegen onroerende zaken betrekking hebben.
• Rechten op winstaandeel van onderneming met leiding in Nederland
  
  verminderd met:
  
• Schulden in verband met bovengenoemde bezittingen in Nederland

Keuzerecht buitenlandse belastingplichtigen

Buitenlandse belastingplichtigen die Nederlands inkomen genieten en
inwoner zijn van een ander lidstaat van de EU, zoals Duitsland of van
een ander land waarmee Nederland een verdrag heeft gesloten dat voorziet in de uitwisseling van gegevens kunnen kiezen om in Nederland als binnenlands belastingplichtige te worden behandeld.

Door deze keuze wordt de optant in Nederland belast voor zijn volledige
wereldinkomen waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele
aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor aan het buitenland
toegewezen inkomensbestanddelen.

Hiertegenover staat dat een aftrek wegens uitgaven voor inkomensvoorzieningen en ook de zogenoemde persoonsgebonden aftrek mogelijk is. Daarbij komt dat ook negatieve inkomsten uit bijvoorbeeld
buitenlandse ondernemingen of een eigen woning in het buitenland op
het positieve binnenlandse Nederlandse inkomen, bijvoorbeeld uit
loondienst, in mindering kunnen worden gebracht, zodat er bijvoorbeeld
ingehouden Nederlandse loonheffing teruggekregen kan worden.

Verzekeringen zijn ook onderwerpen waarover u moet nadenken, want er
kan veel gebeuren. Van ongelukken met lichamelijk letsel tot schade
door overmacht of schade door diefstal. Schade die hoge kosten kan veroorzaken. Als u goed bent verzekerd dan bent u tegen deze risico’s gedekt.

Opstalverzekering (Wohngebäudeversicherung)

Zonder brandverzekering kunt u niet. Ontbreekt een bewijs van een
dergelijke verzekering, dan verlenen de overheden in de meeste deelstaten geen bouwvergunning en dan zal de bank geen hypotheek verstrekken.

Omdat het zonder meer na oplevering van het huis verstandig is
een woningverzekering af te sluiten tegen brand, storm, hagel en waterschade, zou u reeds bij begin van de bouw een aanvraag daarvoor kunnen indienen. Gedurende de bouw bent u premievrij beschermd tegen
brand.

Op het moment dat onroerend goed in Duitsland wordt gekocht d.w.z. de
overdracht plaats vindt, is in de meeste gevallen het desbetreffende
pand nog verzekerd bij de opstalverzekeraar van de vorige eigenaar.
De opstalverzekering gaat in eerste instantie over naar de kopende partij.
Nadat de „Grundbucheintragung” d.w.z. de overdracht is vastgelegd,
heeft de nieuwe eigenaar 1 maand de tijd om de opstalverzekering op
te zeggen. Indien deze verzekering niet binnen deze periode wordt beëindigd dan zal deze verzekering tot einde van de looptijd doorlopen en zich daarna automatisch per jaar verlengen.

De „Gebäudewert”, de waarde van het pand, wordt aangegeven in
„Wert 1914 in Mark” (dat wil zeggen: de waarde wordt volgens een formule terug gerekend naar een waarde die het pand zou hebben gehad
in het jaar 1914 uitgedrukt in Reichsmarken). Deze waarde vaststelling
wordt door vrijwel alle Duitse verzekeraars gehanteerd.

Veel verzekeraars hanteren het„Gleitende Neuwert” principe waarbij
de eigenaar in principe te allen tijde verzekerd is tegen het bedrag
dat nodig is om het pand opnieuw te bouwen.

De boven beschreven methodiek van „Wert 1914 in Mark” zal hoogstwaarschijnlijk op korte termijn komen te vervallen. Men zal daarna
een berekening gaan hanteren die vergelijkbaar is met de Nederlandse
berekening voor herbouwwaarde.

Bouwverzekering (Bauleistungsversicherung)

Deze verzekering is van toepassing als reeds uitgevoerde bouw-werkzaamheden door regen, storm of hoogwater beschadigd worden,
maar ook als constructiefouten leiden tot schade of bouwmaterialen
gestolen worden.

Aansprakelijkheidsverzekering tijdens de bouw (Bauherrenhaftpflicht)

Deze W.A.-verzekering dekt schade als lichamelijk letsel en materiële
schade, die als gevolg van ongelukken op de bouw ontstaan.

Aansprakelijkheidsverzekering m.b.t. watervervuiling
(Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung)

Als u met olie stookt, bent u verantwoordelijk voor schade die optreedt
door lekkage, waarbij bijvoorbeeld olie in het grondwater komt. Dergelijke
schade zorgt meestal voor zeer hoge kosten, die door deze vorm van aansprakelijkheidsverzekering gedekt worden.

Inboedelverzekering (Hausratversicherung)

De opstalverzekering geldt niet voor schade aan het zogenaamde
‚beweegbare eigendom‘, zoals uw meubels. Om uw inboedel te
beschermen tegen inbraak, leidingwater, storm en glasbreuk, heeft u
een inboedelverzekering nodig.

Auflassung
Overeenstemming tussen partijen tot het overdragen van eigendom.

Auflassungsvormerkung
Aantekening in het kadaster betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.

Bauherren-Haftpflichtversicherung
Aansprakelijkheidsverzekering tijdens de bouw.

Bauleistungsversicherung
Bouwverzekering

Bauträger
Bouwondernemer die op eigen grond bouwt met als doel de verkoop daarvan.

Bemessungsgrundlage
Uitgangsbasis voor berekening

Betreuungsfreibetrag
Aftrek voor verzorging

Eigenheimzulage
Subsidie ter bevordering van het eigen woning-bezit

Einheitswert
Eenheidswaarde

Erschließungsgebühr
Ontsluitingskosten

Finanzamt
Belastingdienst

Fördergrenze
Subsidiegrens

Fördergrundbetrag
Basissubsidiebedrag

Förderzeitraum
Subsidieperiode

Gewährleistung
Wettelijke garantie

Gewässerschaden Haftpflichtversicherung
Aansprakelijkheidsverzekering m.b.t. watervervuiling

Grundbuch
(vergelijkbaar met het) kadaster

Grundbuchkosten für Eigentumsübertragung
Kosten voor de overschrijving van het eigendom in het Kadaster.

Grunderwerbsteuer
Overdrachtsbelasting

Grundschulden
Zekerheidsrecht vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster

Grundstückskaufpreis
Koopprijs van het perceel

Hausratversicherung
Inboedelverzekering

Hebesatz
Heffingspercentage

Kaufpreis
Koopprijs

Kinderzulage
Kindertoeslag

Kindergeld
Kinderbijslag

Kinderfreibetrag
Belastingvrije voet m.b.t. de kosten in de opvoeding van kinderen

Maklergebühr
Makelaarskosten, courtage

Modernisierungskosten
Moderniseringskosten

Nachweis
Bewijs

Notarkosten für Kaufabwicklung
Notariskosten voor de afwikkeling van de koop

Notarkosten für Sicherheitenbestellung
Notariskosten voor inschrijving in het hypothekenregister

Selbstauskunft
Verklaring omtrent de eigen persoonlijke financiële situatie

Steuermesszahl
Belastingrichtschaal

Tilgung
Aflossingsbestandeel

Vertragsstrafenklausel
Boeteclausule

Wohngebäudeversicherung
Opstalverzekering